In neun Schritten zum Mieterstrom

Während größere Wohnungsbaugesellschaften sich vielfach schon professionell mit Energiethemen beschäftigen und meist auch über Personal mit technischem und kaufmännischem Know-how verfügen, sind kleinere Wohnungsbaugesellschaften und Privateigentümer von Mehrfamilienhäusern oft schon froh, wenn die Nebenkostenabrechnung reibungslos funktioniert und der Hausmeister die Wartung und den Betrieb der Heizungen im Griff hat. Den Aufbau von Mieterstrommodellen zu stemmen trauen sich die meisten nicht zu.
Doch Mieterstrom hat ein gutes Image und ist leichter machbar, als viele denken. Davon können die Eigentümer profitieren und auch Installateure. Sie haben gute Chancen, eine große Kundengruppe zu erreichen und mittelgroße Photovoltaikanlagen zu verkaufen, wenn sie potenzielle Auftraggeber zu Mieterstrom-Themen beraten können. Dieser Leitfaden soll Installateuren und ihren potenziellen Auftraggebern, den Hausbesitzern, eine erste Orientierung zu den Möglichkeiten in diesem Segment bieten. Folgende neun Schritte sind nötig:
1. Die Motivation klären
Mieterstrom ermöglicht es Mietern, sich aktiv an der Energiewende zu beteiligen. Er erlaubt es, Photovoltaikanlagen genau dort zu errichten, wo die allermeisten Bewohner in Städten leben, in Mehrfamilienhäusern, und dort Strom zu erzeugen. Eigentlich etwas sehr Naheliegendes. Daher kann man mit Sicherheit davon ausgehen, dass Mieterstrom auch dann noch ein funktionierendes Geschäftsmodell bleibt, wenn die Einspeisevergütung ganz ausläuft oder so weit sinkt, dass die Vergütung nicht mehr für den rentablen Betrieb ausreicht. Dabei sollten die Betreiber der Photovoltaikanlagen, Vermieter und Mieter keine Riesengewinne erwarten. Man muss daher von Anfang an so planen, dass am Ende wirklich alle etwas davon haben.
Die ökonomischen Rahmenbedingungen, die derzeit gelten, lassen sich leicht abschätzen: Die Einspeisevergütung liegt bei 11,97 Cent pro Kilowattstunde für Anlagen kleiner als 40 Kilowattpeak und 12,31 Cent pro Kilowattstunde für die ersten zehn Kilowatt. Damit lässt sich eine Rendite von ungefähr fünf Prozent erreichen, wenn man den Strom nur einspeist. Verkauft man diesen Strom zu 66 Prozent im Gebäude an die Mieter weiter, hat man als zusätzliche Ausgaben die EEG-Umlage von derzeit 6,35 Cent pro Kilowattstunde und die umgelegten Kosten für die Messeinrichtung für den Mieterstrom, die vielleicht mit ein bis zwei Cent pro Kilowattstunde zu Buche schlagen. Das sind dann 19 bis 20 Cent pro Kilowattstunde. Mieter zahlen für aus dem Netz bezogenen Strom einen Arbeitspreis von netto 24 bis 25 Cent pro Kilowattstunde.
Es gibt also eine Marge von rund 3,5 Cent pro Kilowattstunde (siehe Tabelle). Wenn man diese ungefähr gleich aufteilt zwischen Mieter, Hausbesitzer und Dienstleister für Mieterstrom, kann der Vermieter die Rendite der Investition in die Photovoltaikanlage von fünf auf sechs bis sieben Prozent steigern.
Derzeit ist in Diskussion, die EEG-Umlage bei Mieterstrom zu reduzieren. Der Bundestag hat das Wirtschaftsministerium im Sommer 2016 ermächtigt, eine Verordnung zu erarbeiten, die Mieter in Mehrfamilienhäusern und Eigentümer von Einfamilienhäusern gleichstellt. Wenn es tatsächlich so kommt, würde man wie beim Eigenverbrauch nur noch 40 Prozent EEG-Umlage für Mieterstrom bezahlen (aktuell 2,2 Cent pro Kilowattstunde). Dadurch würde sich die Marge, die an die Beteiligten verteilt werden kann, verdoppeln. Mit der Verabschiedung der Verordnung wird Anfang 2017 gerechnet.
2. Ansprechpartner suchen
Gute Ansprechpartner können Installateure für die Photovoltaikanlage sein, regionale Stromversorger oder überregional tätige Anbieter von Mieterstrommodellen. Für Installateure gilt: Sie sind oft der erste Ansprechpartner, wenn sich Immobilieneigentümer informieren, ob sie Photovoltaikanlagen auf ihren Objekten errichten können. Die Realisierungschance für Installateure steigt, wenn diese sich nicht nur auskennen, welche Objekte sich besonders gut eignen, sondern auch wissen, welche Anbieter von Mieterstrommodellen am ehesten für welchen Kunden infrage kommen.
3. Entscheiden über verschiedene Betreibermodelle
Hausbesitzer müssen die Rolle klären, die sie beim Mieterstrom spielen möchten, welche Aufgaben sie selber erledigen und welche sie an Dienstleister übertragen wollen. Erfahrungsgemäß bevorzugen die meisten Rundum-sorglos-Pakete. Dazu können sie ihr Dach verpachten.
Ohne Mieterstrom war das seit dem Jahr 2013 oft schwierig, da die Einspeisevergütungen so stark gesunken sind, dass nur geringe Pachten gezahlt werden können. Mit dem Mieterstrom hat sich diese Situation nun wieder verbessert. Für ein Zehn-Familien-Haus mit typischer Dachgröße von 150 Quadratmetern kann die Pacht bei bis zu 600 Euro pro Jahr liegen. Alternativ wird oft auch eine Einmalzahlung von 6.000 bis 10.000 Euro vereinbart.
Wenn der Eigentümer einen aktiveren Part spielen will, beauftragt er Planung und Bau der Photovoltaikanlage selbst. Im Anschluss kann er dann die Photovoltaikanlage entweder als Ganzes an Dritte verpachten oder er verkauft den erzeugten Strom an einen Mieterstromanbieter, zum Beispiel für ein Cent mehr, als die Einspeisevergütung beträgt. Der Anbieter (Lieferant) bietet den Mietern vor Ort dann den Strom vom Dach mit einem Mieter-, Haus- oder Direktstrom-Tarif an.
In der Vergangenheit wurden einige Projekte umgesetzt, bei denen der Vermieter in die Rolle des Stromanbieters schlüpft. Da damit meist großer initialer Aufwand verbunden ist, bleibt dem Vermieter meist nur eine kleine zusätzliche Marge. Außerdem trägt der Vermieter dann mehr Risiken, zum Beispiel dass die Mieter ihre Stromrechnung nicht bezahlen. Das Modell hat nur geringe Verbreitung gefunden. Durch das Messstellenbetriebsgesetz oder das Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende wird es zunehmend komplizierter.
4. Entscheiden über verschiedene Tarifmodelle
Es gibt zwei verschiedene Tarifmodelle, die man Mietern anbieten kann:
Entweder der Mieter zahlt wie bisher einen festen Preis pro Kilowattstunde, der im Mieterstromtarif ein bis zwei Cent günstiger als ein ortsüblicher Tarif ist, da der Mieter an dem Gewinn der Mieterstromanlage beteiligt wird.
Oder der Mieter zahlt variable Preise pro Kilowattstunde, je nachdem ob der Strom aus der Photovoltaikanlage oder aus dem Netz kommt. Das sieht dann so aus, dass der Mieterstromanbieter einen Stromtarif für den Solarstrom von zum Beispiel 24 Cent pro Kilowattstunde brutto anbietet und einen Tarif für den Netzstrom, der zum Beispiel bei 29 Cent pro Kilowattstunde liegt. Der Charme dieses Modells ist, dass der Solarstrompreis über viele Jahre fix ist, außer der Staat verändert die Regeln so, dass Umlagen und Abgaben steigen. Solange der Preis für den Solarstrom dauerhaft deutlich niedriger ist, erhöht sich nicht nur die Akzeptanz von Mieterstrom und der Energiewende bei den Mietern, sondern auch der Anreiz für die Mieter, durch ihr Verbrauchsverhalten den Bezug vom eigenen Dach zu steigern.
5. Entscheiden über das Messkonzept
In der Vergangenheit gab es zwei Möglichkeiten, die Menge des Strombezugs der Mieter zu bestimmen.
Summenzählermodell: Das Messkonzept beruht auf digitalen Summenzählern am Hausanschluss und am Solargenerator und analogen Zählern bei den Mietern. Der Anteil des Direktverbrauchs aus der Solaranlage am Verbrauch einzelner Mieter läßt sich so allerdings nicht ermitteln. Daher wird der Solarstromanteil rechnerisch auf alle Mieter, die am Mieterstrom teilnehmen, aufgeteilt. Aufgrund der Unschärfe kann man den Mietern mit diesem Messkonzept nur einen fixen Mischpreis für den verbrauchten Strom anbieten. Die Umlagen und Abgaben, die der Mieterstromanbieter für jeden Verbraucher abführen muss, beruhen dabei nicht auf gemessenen, sondern errechneten Werten.
Smart-Meter-Modell: Das Messmodell nutzt für alle Mieter im Haus und an der Solaranlage digitale Smart Meter, die alle 15 Minuten saldiert messen. Solche intelligenten Messsysteme (iMSys) sind derzeit rund 25 bis 50 Euro pro Jahr teurer als konventionelle Zähler. Da bei diesem Messkonzept die Gleichzeitigkeit von Erzeugung und Verbrauch abgelesen werden kann, lässt sich mit ihnen genau bestimmen, welcher Mieter wie viel vom erzeugten Solarstrom verbraucht hat. Die Menge des Netzstroms ist auch bekannt, sodass man einen separaten Solar- und Netzstromtarif anbieten kann (siehe Punkt 4).
In der Zukunft sind die vereinfachten Messkonzepte bedingt durch das frisch verabschiedete Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende nicht mehr zulässig. Es müssen grundsätzlich Smart Meter eingesetzt werden. Da es aber noch gar keine gesetzlich zertifizierten Geräte gibt, verzögert sich der Rollout. Es empfiehlt sich daher, für den Einbau, Betrieb und die Abrechnung der Smart-Meter-Daten auf erfahrene Dienstleister zu setzen.

In diesem Beispiel rechnet sich die Zusatzinvestition in den Mieterstrom mit 14 Prozent Rendite sehr klar. Die Rendite der Investition in die Photovoltaikanlage steigt dadurch allerdings „nur“ von 4 auf 6,5 Prozent. Dabei wurde eine Strompreissteigerung von zwei Prozent angenommen. Diese erhöht die Marge, die mit konstantem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt wurde. Wenn in Zukunft nur noch Smart Meter zum Einsatz kommen, hängt die sich ergebende Rendite sehr stark von den Kapitalkosten für die gesamte Anlage, vor allem aber auch von den Betriebskosten für die Abrechnung und den Messstellenbetrieb ab, die von den hier genannten abweichen können. pv magazine und Harald Will danken Markus Lohr von der Denkzentrale Energie für die Beratung zur obigen Modellrechnung.
6. Mit Mietern sprechen
Abgesehen davon, dass man als Vermieter den Mietern bei der Auswahl des Stromanbieters ohnehin keine Vorschriften machen darf, ist es klug, die Mieter frühzeitig über das geplante Projekt zu informieren und zu versuchen, sie dafür zu begeistern. Je früher man für das Mieterstrommodell wirbt, desto einfacher ist das. Je mehr Mieter mitmachen, umso rentabler ist es.
An dieser Stelle hat das lokale Stadtwerk einen klaren Vorteil gegenüber überregionalen Anbietern, wenn es Mieterstrommodelle anbietet und schon viele Stromkunden in dem Haus hat. Mieter müssten dann nicht einmal den Anbieter wechseln, sondern nur den Tarif. Alle Rückmeldungen von Mietern belegen, dass sie sich dann überzeugen lassen, wenn man den Mieterstrom als lokales, nachhaltiges Produkt vermarktet, ähnlich wie ein Bio-Ei vom Wochenmarkt.
7. Gesamtenergiebedarf des Hauses betrachten
Wenn man über die Stromversorgung des Hauses nachdenkt, kann man auch einen Blick auf die Wärmeversorgung werfen und an die zukünftige Entwicklung der Elektromobilität denken. Schließlich werden die Bewohner in Zukunft unter Umständen Elektroautos oder E-Scooter mit Hausstrom vom Dach laden und abrechnen können, wofür digitale Messsysteme sehr gut geeignet sind.
Vielfach werden auch Mieterstromkonzepte umgesetzt, bei denen eine Photovoltaikanlage mit einem Blockheizkraftwerk kombiniert wird, das die Heizung übernimmt. Gleichzeitig erzeugt es aber auch als Nebenprodukt Strom, der gut mit dem Photovoltaik-Mieterstrom kombiniert werden kann. Der Charme liegt darin, dass das Blockheizkraftwerk im Winter sehr viel Strom erzeugt, wenn die Photovoltaikanlage ihre schwache Zeit hat. Im Sommer, wenn die Photovoltaikanlage genügend Strom produziert, kann man das Blockheizkraftwerk teilweise abschalten und mit dem Strom Warmwasser erzeugen. Unter Umständen können auch Wärmepumpen eingesetzt werden.
In dem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob es auch sinnvolle Anwendungen für Batteriespeicher im Mehrfamilienhaus gibt. Während das Motiv im Einfamilienhaus meist ist, den Eigenverbrauchsanteil zu steigern, ist dieser Hebel im Mehrfamilienhaus deutlich kleiner. Das liegt daran, dass der Direktverbrauchsanteil durch die größere Anzahl der Verbraucher deutlich höher ist und das Verhältnis der Dachfläche und Photovoltaikleistung zur Zahl der Bewohner bei Mehrfamilienhäusern geringer ist. In der Kombination der Photovoltaik mit einem Blockheizkraftwerk kann ein Batteriespeicher jedoch sinnvoller werden.
8. Fördermöglichkeiten klären
In einigen Bundesländern gibt es bereits Förderungen, die man bei Umsetzung von Mieterstrom in Anspruch nehmen kann. So unterstützt Hessen die Umstellung auf intelligente Messsysteme in Häusern ab 6 bis 100 Wohneinheiten. Dabei können bis zu 500 Euro pro Wohneinheit bezuschusst werden. Auch Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Thüringen planen vergleichbare Förderprogramme.
9. Risiken abwägen und entscheiden
Wenn die Gesamtkosten für die Investition und alle Betriebskosten für die erforderlichen Dienstleister bekannt sind, stellt sich die Frage, wie groß die spezifischen Risiken eines Mieterstrommodells sind.
Bezüglich der Photovoltaikanlage sind die Risiken sehr gut quantifizierbar. Trotz über einer Million Photovoltaikanlagen in Deutschland gibt es bei den meisten keine Probleme.
Das Vermarktungsrisiko des Stromprodukts Mieterstrom ist ebenfalls sehr klein. Es bleibt immer die Rückfalloption, den Strom einfach einzuspeisen. Auch damit lässt sich die Anlage refinanzieren. Es besteht dann lediglich ein kleines Kostenrisiko da man sich ohne Mieterstrom die Investition in das Messsystem hätte sparen können. Wenn man eine Förderung bekommen hat, wird einem genau dieses Risiko abgenommen.
Eine kürzlich durchgeführte Sensitivitätsanalyse zeigt, wie sich die Veränderung wichtiger Parameter auf die Rendite auswirkt. Wenn beispielsweise der Direktverbrauch 25 Prozent niedriger ausfällt als angenommen, sinkt die Rendite um einen halben bis einen Prozentpunkt. Das Gleiche gilt, wenn durch Änderung der Regularien die Stromsteuer abgeführt werden müsste, was im letzten Frühjahr im BMF diskutiert wurde. Auch die Entwicklung es Strompreises spielt eine Rolle. Wenn er weniger steigt als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angenommen, sinkt die Rendite, da die Marge die Differenz des Solarstompreises zum Haushaltstrompreis ist – wie beim privaten Eigenverbrauch.
Umgekehrt steigt die Rendite, wenn der Netzstrombezug teurer wird. Sie steigt auch um zwei Prozentpunkte, wenn für Mieterstrom nur noch eine auf 40 Prozent reduzierte EEG-Umlage gezahlt werden muss. Wie wahrscheinlich die Einführung der reduzierten EEG-Umlage ist, lässt sich aktuell nicht seriös beantworten. Wenn die Regelung kommt, wird sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für Anlagen gelten, die bereits in Betrieb sind. Es gibt also keinen Grund, mit der Entscheidung zu warten, ein Mieterstromkonzept umzusetzen. (Harald Will)
Wer mehr Informationen benötigt, zum Beispiel über in dem Bereich tätige Unternehmen oder über die Sensitivitätsanalyse, findet diese im Leitfaden „Geschäftsmodelle mit PV-Mieterstrom“, der in Kürze vom BSW-Solar veröffentlicht wird und den Harald Will zusammen mit Fabian Zuber geschrieben hat.

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